[모멘스투자자문 | 에쿼티 대출 취급조건]
안녕하세요. 모멘스투자자문입니다.
대한민국 내에서의 부동산 개발은 일반적으로 공통적인 과정을 취하게 됩니다.
프로젝트 파이낸싱(PF) 과정
토지 계약금 납입 -> 지주작업 -> 토지 소유권 확보 -> 건축 인허가 신청 -> 건축 인허가 완료 -> 착공 -> 준공 및 분양
[부동산 PF개발 과정]
각 단계마다 필요한 부동산 금융이 다릅니다.
에쿼티 대출 : 토지계약금 납입 -> 토지소유권 확보 단계
브릿지론 : 토지 소유권 확보 -> 건축인허가 신청 -> 건축인허가 완료 단계
본 PF : 건축 인허가 완료 -> 착공 -> 준공 및 분양
일반적으로 부동산 개발에서 가장 힘든 단계는 [토지계약금 납입 -> 토지소유권 확보], 이른바 지주작업 과정입니다.
그렇기 때문에 지주작업 완료를 위해 에쿼티 대출을 알아보시는 분들이 실제로 많습니다. 에쿼티 단계에서 부족한 자금을 조달하기 위해 시행사는 완벽하게 '을'의 입장에 있습니다.
하지만 토지 소유권이 확보되고 건축 인허가가 완료되었을 경우 사업성과 시장이 괜찮다면 많은 금융권에서 에쿼티와 브릿지론을 갚아주고 본PF로 들어오는 경우가 많습니다!
즉, 가장 힘든 지주작업이 완료되고 건축 인허가가 되면 완벽하게 '갑'의 입장으로 바뀌게 됩니다.
다만, 지주작업 과정에서 에쿼티 대출을 받는 것은 상당히 힘듭니다.
지금부터 에쿼티 대출을 받기 위한 최소한의 금융 취급 조건에 대해 말씀드려 보겠습니다.
에쿼티 대출 금융 취급조건
1. 매매 약정서 혹은 매매 계약서 필요
토지 소유권을 확보하기 위한 대출인데, 전제 조건이 토지 소유권 확보인 것을 보고 이상하게 생각하시는 분들이 있을 겁니다.
다만, 에쿼티 대출에 있어 가장 큰 리스크는 토지 소유권(지주작업)이 완료되지 않는 것입니다. 지주작업이 완료되지 않을 경우 아무리 사업성이 좋더라도 PF 단계 자체가 실행이 되지 않습니다.
[지주작업에 따른 에쿼티 대출 검토]
따라서, 에쿼티 대출 취급 위해서는 토지계약이 완료되어야만 합니다.
토지 계약 완료? 무슨 뜻일까요?
여기서 토지 계약 완료란 토지 잔금 납부의 완료가 아닙니다.
지주가 토지를 판다는 것을 확정적으로 약속했다는 계약서가 필요합니다!
그럼 에쿼티 대출 취급기관에서 가장 중요하게 보는 것이 무엇일까요?
※ 1-1), 1-2) 둘 중 하나가 확보될 경우 원활한 검토가 진행됩니다 ※
1-1) 토지계약 확보
매매 약정서 및 매매 계약서는 지주가 토지를 정확한 가격에 팔겠다는 계약서입니다.
[해당 계약서는 에쿼티 대출이 실행된 후 일정 상 유효해야 하며, 법률 자문이 완료되어야 합니다.]
간혹, 지주와 대면 후 매매 의향서에 지주의 도장이 찍힌 서류로 대체하시는 분들이 있습니다.
그러나 매매 의향서는 어떠한 법적 효력도 없기 때문에 에쿼티 취급기관 입장에서는 아무런 의미가 없는 서류입니다.
그렇기 때문에 매매 의향서가 아닌 매매 계약서 혹은 매매 약정서를 통해 지주작업이 서류상 완료된 상태에서 에쿼티 대출을 실행해야만 합니다.
그래야만 에쿼티 대출이 실행된 후 무탈하게 지주작업이 완료가 됩니다!
1-2) 계약금 지급완료 서류
부동산 거래에서 계약금 납입은 매매 계약이 체결되었다고 인식합니다.
그렇기 때문에 법적 효력이 있으며, 추후 중도금 일자에 중도금을 납입하고 계약 당일 잔금을 치르면 매매 계약이 완료됩니다.
물론 계약 과정에서 지주가 판매를 거부하고 계약금의 2배 금액을 물어주고 계약을 무를 수 있는 확률이 존재합니다. 그러나 이 부분은 대출 실행에 있어서 검토가 가능한 수준의 이슈입니다.
하지만 토지 계약금은 완벽하게 자기자본으로 진행되어야 하기 때문에 많은 시행사에서 골치가 아픈 부분입니다.
그러나 에쿼티 취급기관 입장에서 생각해보면 자기자본이 계약금 만큼도 없는 시행사에게 에쿼티 대출을 실행하는 것은 매우 리스크가 있겠죠?
토지 소유권 확보는 위에서 말씀드렸듯 잔금 납부완료가 아닌 토지 매매 계약서 혹은 매매 확정서, 계약금 지급 완료 서류 통한 법적 확보입니다.
에쿼티 대출 실행 후 바로 토지계약 및 후속 PF가 진행될 수 있어야 합니다!
2. 명확한 사업주체
간혹 시행사가 아닌 업무대행사 또는 컨설팅 사업자 등이 부정확한 사업계획서로 에쿼티 대출을 요청하는 경우가 있습니다.
또한, 사업의 양도 등의 이유로 제3자가 대출을 진행하기도 하는데 이 경우는 사업 주체를 정확하기 알기 어려워 에쿼티 대출 검토 자체가 어렵습니다.
사업 주체가 명확하지 않을 경우 투입된 자금이 사업에 투입되지 않거나, 추후 사업권 분쟁이 생길 수 있습니다.
에쿼티 대출 취급기관에서는 이 부분을 가장 중요하게 보고 있습니다.
3. 인허가 검토서 구비
많은 분들이 개발허가 관련 서류 없이 에쿼티 대출을 요청하는 경우가 많습니다!
그러나 에쿼티 대출 취급기관에서는 필수적으로 개발 허가 가능성에 대해 검토를 해야합니다.
개발허가가 나지 않을 경우 시중은행 및 금융기관들이 본 PF 참여를 하지 않기 때문입니다. 그래서 에쿼티 대출은 취급기관은 인허가가 무산될 경우 그저 토지담보대출을 해주는 것이기 때문에 인허가 여부는 매우 중요합니다.
또한 부동산 개발의 이유로 지주작업을 진행하게 될 경우 지주들은 시가보다 비싸게 프리미엄이 붙은 가격으로 토지매매를 하려는 경향이 많습니다.
따라서 에쿼티 대출 취급기관은 본PF가 참여하기 않을 경우 매우 높은 LTV로 토지담보대출을 하게 되는 것이라 개발인허가 관련 서류는 꼭 필요합니다!
※개발인허가 검토서는 일반적으로 건축설계사무소에서 검토받을 수 있습니다.※
지금까지 에쿼티 대출을 받기 위한 취급조건 3가지에 대해 전달드렸습니다.
시행사 입장에서는 에쿼티 대출 취급기관이 아무런 리스크를 지지 않으려고 하는 것 처럼 보일 수 있습니다.
그러나 모든 조건이 완벽하더라도 예상하지 못한 일이 발생할 수 있습니다.
[예시 상황]
1) 악성 지주 이슈
개발 예정지의 지주가 계약금을 2배로 물어주고 악성 지주가 되었을 경우,
하필 해당 지주의 토지가 매우 중요한 위치일 경우 PF자체가 무산될 수 있거나, 매우 높은 금액을 주고 지주작업을 완료해야 합니다.
2) 개발 인허가 리스크
인허가 과정에서 취급기관이 모르는 이슈가 발생했을 경우 인허가가 무산될 수 있습니다.
인허가에 문제가 생길 경우, 본PF 진행이 어려워 사실상 에쿼티 자금을 회수할 수 있는 가능성이 없습니다!
에쿼티 대출에 있어 가장 중요한 것은 지주작업입니다!
아무리 사업성이 좋더라도 지주작업이 완료되지 않은 사업은 PF자체가 시작될 수 없습니다.
부동산 개발을 희망하시는 시행사 대표님들!
PF의 사업성과 수익률도 중요하지만 PF 시작을 위한 에쿼티 대출 단계를 넘기는 것이 부동산 개발의 시작입니다.
오늘 말씀드린 3가지 에쿼티 대출 취급조건을 잘 준비하셔서 성공적인 PF가 될 수 있기를 응원합니다!