부동산 포함 매각, 감정평가와 사업가치 분리 산정법

공장부지나 사옥 등 부동산을 보유한 회사를 매각하는 대표라면 부동산 가치와 사업 가치를 어떻게 나눠서 산정해야 하는지가 궁금해지게 됩니다. 부동산은 감정평가를 통해 별도로 가치를 산정하고, 사업 자체의 가치와 합산하거나 분리해 매각하는 방식을 선택할 수 있습니다.

다만, 어떤 방식이 우리 회사 상황에 맞는지, 부동산 비중이 높으면 세법상 어떤 차이가 있는지는 처음 검토하는 입장에서는 판단이 쉽지 않습니다.

이 단계에서 실제로 확인이 필요한 것은 크게 3가지로 정리됩니다.

1. 사업가치와 부동산가치를 분리해 산정하는 방법
2. 부동산을 매각 대상에 포함할지, 별도로 처리할지 결정
3. 부동산 비중이 높을 때 세법상 유의사항

이 3가지를 확인하기 위해서는 부동산 처리 방식별 차이에 대한 이해가 선행되어야 합니다.

부동산 포함 매각은 크게 사업가치와 부동산가치 분리합산, 부동산 제외 후 별도매각, 세일앤리스백 3가지 방식으로 진행됩니다. 부동산이 사업과 얼마나 밀접하게 결합돼 있는지에 따라 적합한 방식이 달라집니다.

분리합산 vs 부동산 별도매각 vs 세일앤리스백, 무엇이 다른가

표에서 확인할 수 있듯, 3가지 방식은 인수자의 부담과 소요기간이 달라 회사 상황과 부동산 활용 목적에 따라 선택하게 됩니다.

자주 묻는 질문

부동산이 포함된 회사를 매각할 때, 사업가치와 부동산가치는 어떻게 나눠 산정하나요?

부동산은 공인 감정평가사의 감정평가액으로 별도 산정하고, 사업가치는 EBITDA 배수나 수익가치법 등으로 산정한 뒤 두 가치를 합산하는 것이 일반적입니다. 다만 순자산가치법으로 평가할 경우, 부동산은 감정평가액이 순자산가치 계산에 직접 반영됩니다.

부동산 감정평가는 누가, 어떻게 진행하나요?

「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따라 자격을 갖춘 감정평가사가 진행합니다. 인근 거래사례, 공시지가, 수익환원법 등을 종합적으로 고려해 평가하며, 매각 목적에 맞는 감정평가서를 별도로 발급받는 것이 일반적입니다.

부동산과다보유법인은 가치평가 기준이 달라지나요?

네, 달라집니다. 「상속세 및 증여세법 시행령」 제54조에 따라 자산총액 중 부동산 비율이 50%를 초과하는 부동산과다보유법인은, 순손익가치와 순자산가치를 3:2가 아닌 2:3 비율로 가중평균해 비상장주식 가치를 산정합니다. 이는 순자산가치(부동산 가치가 직접 반영되는 항목)의 비중을 더 높게 인정하는 방식입니다.

부동산을 매각 대상에서 제외하고 사업만 넘길 수 있나요?

가능합니다. 부동산은 매각자(또는 별도 법인)가 계속 보유하고, 사업(설비·인력·계약 등)만 별도로 사업양수도 방식으로 인수자에게 이전하는 구조가 활용됩니다. 이 경우 인수자는 사업 인수 후 별도의 임대차 계약을 체결해 부동산을 계속 사용하는 경우가 많습니다.

세일앤리스백(매각 후 임차)이란 무엇인가요?

회사가 보유한 부동산을 먼저 매각해 현금을 확보하고, 이후 매수인과 임대차 계약을 체결해 같은 사업장을 계속 사용하는 방식입니다. 매각 대금을 조기에 확보하면서도 사업장 이전 없이 운영을 지속할 수 있는 장점이 있습니다.

부동산 가치와 사업가치를 합산할 때 이중계산 리스크는 없나요?

사업가치를 EBITDA 배수 등 수익 기준으로 산정할 때, 부동산 임대료나 감가상각비가 손익에 포함돼 있다면 부동산 가치와 사업가치 산정 과정에서 중복 반영되지 않도록 조정하는 것이 중요합니다. 이 조정 작업은 전문가와 함께 진행하는 것이 안전합니다.

감정평가 결과와 실제 매각가가 다를 수 있나요?

가능합니다. 감정평가액은 객관적인 참고 기준일 뿐, 실제 매각가는 협상을 통해 시장 상황과 인수자의 활용 계획에 따라 달라질 수 있습니다.

부동산 포함 매각 시 준비해야 할 자료는 무엇인가요?

등기부등본, 토지대장·건축물대장, 최근 감정평가서(있는 경우), 임대차 계약 현황, 재무제표를 준비하는 것이 일반적입니다. 부동산에 담보나 근저당이 설정돼 있다면 이 내역도 함께 정리해야 합니다.

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모멘스는 4년 연속 더벨 리그테이블 등재, 금융감독원 등록 M&A 자문사이자 중소벤처기업부·기술보증기금 M&A 파트너스로 등록된 전문 자문사입니다. 중소기업 승계·매각 자문 경험을 바탕으로 부동산 포함 매각 구조 설계부터 실사·협상까지 지원합니다.