M&A CASE STUDY
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Buyer | Target | |
엔지니어링공제조합 | 기업명 | 힐드로사이 CC (Hill De Loci Country Club) |
공제 조합 | 산업 | 골프장 |
국내 건설, 엔지니어링 전문 공제 기관 | 특징 | 강원도 홍천 대중화 골프장 |
엔지니어링공제조합은 1994년에 설립된 기관으로, 국내 엔지니어링 산업의 자금 조달 및 보증 문제 해결을 통해 업계의 성장 기반과 경쟁력 강화를 목적으로 정부 인가를 받아 설립된 비영리 공제조합입니다. 이 조합은 국내 공제조합 중 최초로 글로벌 신용등급을 부여받은 사례로, 2015년 무디스로부터 A3 등급을 획득하며 재무 안정성을 대외적으로 입증했습니다.
안정적인 자산 운용과 동시에 포트폴리오 다각화를 통한 수익원 확충을 추진하던 조합은, 안정적인 현금흐름 확보 및 자산 가치 상승 가능성을 고려해 힐드로사이 CC 인수를 전략적으로 검토했습니다. 조합의 사업 특성상 보증 및 공제 중심의 비즈니스 모델을 운영하고 있으나, 프리미엄 부동산 자산 편입을 통한 투자 포트폴리오 확장이라는 전략적 목적 아래 골프장 인수를 추진한 것입니다.
힐드로사이 CC는 대규모의 자연 친화형 골프장으로, 우수한 경관과 설계 차별성을 보유하고 있어 조합이 추구하는 우량 자산 확보 니즈와 부합했습니다. 또한 해당 골프장은 수익성 악화로 인해 경영난을 겪고 있었기 때문에, 매각자 측의 매각 의사와 인수자 측의 투자 전략이 맞아떨어지며 상호 이해관계가 일치한 거래로 평가됩니다.
힐드로사이 CC는 보림개발을 통해 설립되어 2011년 회원제 골프장으로 개장한 후, 2016년 대중제 골프장으로 전환된 강원도 홍천군 소재 프리미엄 골프장입니다. 총 전장은 약 7,423야드로, 국내 골프장 가운데 긴 코스를 보유한 것으로 평가 받으며 코스 경관 및 설계 미적 요소가 우수한 명소로 알려져 있습니다. 2012년부터는 KLPGA 투어 및 코스 대회를 유치하며 시장 내 입지를 강화했습니다.
그러나 경영 실적은 지속적으로 부진했습니다. 2010년대 초반부터 대중제 골프장이 급증하면서 고객 수요가 분산되었고, 회원제 운영 당시 객단가 확보에 실패해 재무구조가 빠르게 악화됐습니다. 여기에 회원제 골프장에 부과되는 높은 세금 부담도 경영 악화의 주요 요인으로 작용했습니다.
이러한 재무적 부담을 완화하기 위해 2016년 대중제로 전환했으며, 그 결과 세율이 기존 약 4%에서 최소 0.2% 수준까지 인하되었습니다. 세제 부담 완화와 운영 효율화 덕분에 개장 이래 최초로 약 6억 원의 영업 흑자를 기록했습니다. 그러나 입회보증금 채권 상환을 위해 대규모 금융권 차입이 단행되면서 레버리지 부담이 급격히 증가, 재무 건전성이 다시 악화되는 국면에 접어들었습니다.
결국 회사는 매각을 추진하게 되었고, 엔지니어링공제조합이 적정 밸류에이션을 기반으로 인수 제안을 제시하며 협상이 본격화되었습니다. 양측의 이해관계가 맞아떨어지면서 거래는 최종적으로 딜 클로징 단계까지 이어질 수 있었습니다.
2019년 11월 엔지니어링공제조합은 힐드로사이 CC의 지분 100%를 인수하는 주식매매계약(SPA)을 체결했다고 발표했습니다. 거래가액은 약 850억 원으로 알려졌습니다. 이번 인수 자금은 대부분 인수금융(LBO)을 통해 조달되었습니다. 당시 시중 금리가 약 2% 초반대로 낮았던 점과 신용도 우위를 적극 활용하여, 총 인수금액 중 약 600억 원을 금융권 차입으로 조달하고 나머지 약 250억 원은 보유 자금으로 충당했습니다.
이전 운영사인 일진실업은 과거 보림개발의 지분 100%를 인수할 당시 약 1,053억 원을 지불했으며, 이번 매각에서도 유사한 수준의 매각가를 희망했습니다. 그러나 당시 골프장 업계에서는 적정 인수 가격이 700억~800억 원 수준이라는 시장 평가가 지배적이었고, 이로 인해 매각자와 매수자 간 밸류에이션 갭(Valuation Gap)이 발생해 협상 과정이 다소 소요되었습니다. 엔지니어링공제조합이 시장 상황을 반영한 합리적인 매각가를 제시하면서 매각 협상이 본격적으로 진전되었습니다. 이 시점에 매각자인 일진실업 또한 재무구조 악화로 장기 협상에 부담이 커졌던 점이 거래 성사에 영향을 미친 요인으로 분석됩니다.
이번 거래는 지분 100%를 인수하는 전략적 인수 방식으로 진행되었습니다. 엔지니어링공제조합은 힐드로사이 CC의 운영 수입을 통해 안정적인 현금흐름 확보가 가능해졌으며, 향후 Exit 시 매각 차익 실현 가능성까지 감안한 투자로 평가받습니다. 반면 매각자인 일진실업은 본 거래를 통해 유동성 확보 및 재무구조 개선 효과를 얻었습니다. 이 딜은 공제조합이라는 비영리 기관이 안정적 수익 자산을 확보해 포트폴리오를 다각화한 사례로, 업계 내에서도 이례적인 전략적 투자 사례로 주목받았습니다.
엔지니어링공제조합의 힐드로사이 CC 인수는 단기적인 자산 포트폴리오 다각화뿐만 아니라, 중장기적으로 매도자인 일진실업의 재무구조 개선과 매수자의 자산가치 증식을 동시에 달성한 전형적인 성공적 M&A 거래 사례로 평가됩니다.
2019년 11월 힐드로사이 CC 지분 100% 인수 이후, 엔지니어링공제조합은 약 5년간 안정적인 운영 및 관리 역량을 발휘해 왔습니다. 그리고 2025년 2월, 키움투자자산운용에 매각하며 EXIT 전략을 성공적으로 마무리했습니다. 업계에 따르면 매각가는 약 1,500억 원 수준으로, 최초 인수가액(약 850억 원)과 비교했을 때 약 650억 원의 매각 차익(Capital Gain)을 실현한 것으로 분석됩니다.
엔지니어링공제조합은 우량 신용도를 기반으로 한 인수금융(LBO) 활용과 안정적 운영 수익을 통해 투자 자산의 가치를 극대화했으며, 결과적으로 인수 → 운영 → Exit이라는 전략적 밸류 체인(Value Chain)을 완성했습니다. 이는 공제조합이라는 비영리 조직이 수익형 자산을 활용해 포트폴리오를 다변화하고 재무적 성과를 창출한 대표적인 투자형 M&A 사례로 꼽힙니다.
위 사례와 같이, 모멘스투자자문은 투자 관점에서 매력도가 높은 우량 매물 발굴 및 Buy-Side / Sell-Side 자문 경험을 다수 보유한 전문 M&A 자문사입니다. 3년 연속 더벨 M&A 리그테이블 등재, 중소벤처기업부 M&A 자문기관 S등급, 기술보증기금 공식 M&A 파트너사로써 실제 결과로 전문성을 증명하는 모멘스와 함께 기업 인수 후 재매각을 통한 매각차익 실현까지 고려한 전략적 M&A를 도전해보세요.
