부동산 과다법인 주식양도소득세 기준과 M&A 시 세무리스크

법인을 장기간 경영하다 보면 자산가치 상승으로 법인 자산의 50% 이상이 부동산으로 구성되어 부동산 과다법인으로 분류되는 경우가 있습니다. 특히 공장/창고를 보유한 제조기업에서 많이 발생됩니다.

부동산 임대법인, 부동산을 필수로 하는 업종(스키장, 골프장 등)이 아님에도 불구하고 부동산 과다법인으로 분류되면 주식양도소득세가 과도하게 높아져 M&A 의사 결정 철회까지 고민해야 할 만큼 매우 중요한 부분입니다.

지금부터 부동산 과다법인의 주식양도소득세 기준과 M&A 시 발생될 수 있는 세무 리스크에 대해 알아보겠습니다.

과점주주란 부동산 자산이 법인 총자산 대비 50% 이상의 법인 주식을 특수관계인 지분을 포함해 50% 초과 보유한 주주를 의미합니다.

과점주주가 과점주주 이외의 자에게 주식을 양도할 경우 이를 주식양도로 보는 것이 아닌 부동산 양도로 간주해 누진세율이 적용됩니다.

이때 양도소득세 절세를 위해 증자, 차입 등을 통해 법인 자산 총액을 증가시켜 법인의 부동산 보유 비율을 낮추는 방식은 소득세법 시행령 제 158조 제 4항(양도일 기준 1년 이내 증자, 차입을 하더라도 이를 자산총액에 포함하지 아니한다)에 반하게 됩니다.

소득세법 시행령 - 과점주주 기타자산의 범위

가. 당해 법인의 자산총액 중 법 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 자산가액의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 80이상인 법인

나. 체육시설의 설치ㆍ 이용에 관한 법률에 의한 골프장업ㆍ스키장업 등 체육시설업 및 관광진흥법에 의한 관광사업중 휴향시설관련업과 부동산ㆍ부동산개발업으로 재정경제부령이 정하는 사업을 영위하는 법인

②제1항제1호의 경우 주주 1인과 기타 주주가 주식등을 수회에 걸쳐 양도하는 때에는 그들중 1인이 주식등을 양도하는 날부터 소급하여 3년내에 그들이 양도한 주식등을 합산한다. 이 경우 동항 본문 및 각호에 해당하는 여부의 판정은 그들중 1인이 주식등을 양도하는 날부터 소급하여 그 합산하는 기간의 초일 현재의 당해 법인의 주식등의 합계액 또는 자산총액을 기준으로 한다.

③제1항제1호 가목 및 동항제5호 가목의 규정에 의한 자산총액 및 자산가액은 당해법인의 장부가액(토지의 경우에는 기준시가)에 의한다. 이 경우 다음 각호의 금액은 자산총액에 포함하지 아니한다. <개정 1996.12.31, 1998.12.31, 2001.12.31>

1. 법인세법시행령 제24조제1항제2호 마목 내지 사목의 규정에 의한 무형고정자산의 금액

2. 양도일부터 소급하여 1년이 되는 날부터 양도일까지의 기간중에 차입금 또는 증자등에 의하여 증가한 현금ㆍ금융재산(상속세및증여세법 제22조의 규정에 의한 금융재산을 말한다) 및 대여금의 합계액

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[부동산 과다법인 분류 기준]

부동산 자산 50% 미만 : 일반법인 양도소득세로 과세
부동산 자산 50% 이상 : 자산가치와 수익가치의 가중평균 방식으로과세
부동산 자산 80% 이상 : 자산가치로만 과세

※ 부동산 자산의 비율은 법인 장부가액 기준으로 하나, 법인 보유 자산의 기준시가가 장부가액보다 클 경우 기준시가를 기준으로 합니다.

[비상장 법인 1주당 가치 판단 기준]

부동산 자산 50% 미만 : 순손익가치 3, 순자산가치 2의 비율로 가중평균
부동산 자산 50% 이상 : 순속인가치 2, 순자산가치 3의 비율로 가중평균
부동산 자산 80% 이상 : 순자산가치로 평가

부동산 자산이 50% 미만인 일반법인의 주식 양도세율은 대기업이 아닌 이상 지방소득세 포함 약 27.5% 수준이지만, 부동산 과다법인의 경우 양도차익에 대해 부동산 양도소득세 기본세율인 6% ~ 45%의 세율이 적용됩니다.

부동산 임대법인, 체육시설(골프장, 스키장 등)이 아님에도 불구하고, 자산가치 상승으로 부동산 과다법인으로 분류되었다면, 주식양도 시 납부해야 하는 세금이 급증하게 됩니다.

이럴 경우 M&A 매각 대금의 상당 부분을 세금으로 납부해야 해 M&A 실효성이 크게 저하됩니다. 매도자 입장에서는 가장 큰 세무 리스크 중 하나입니다.

M&A에 대해 고민을 시작했다면, 충분한 시간을 가지고 법인소유 부동산을 매각하고 특수관계인 지분율 조정, 법인분할 등을 통해 미리 준비할 필요가 있습니다.

모멘스투자자문은 전문적인 상담과 매각 프로세스와 연계한 충분한 준비 기간으로 세무 리스크 최소화와 원활한 M&A를 도와드리고 있습니다.

모멘스투자자문은 전문성을 기반으로 세무 리스크를 최소화하여 매각자문을 수행하고 있습니다.

부동산 과다법인 주식양도소득세 기준과 M&A 시 세무리스크

과점주주(특정주식)의 기준

소득세법 시행령 - 과점주주 기타자산의 범위

부동산 과다법인 여부 및 1주당 가치 판단 기준

부동산 과다법인 주식 양도소득세 세무리스크